商业地产运营标准化操作指南一商业地产策划

购物中心的配置标准
上面讲了万达的产品标准化，万达产品标准化的成果就是它的设计导则，一共分为两个，一个是室内步行街的设计导则，一个是室外步行街的设计导则。这两个文件在网**传很多。
**做商业地产的企业，可以把这两个文件当成教科书，好好学一下，在这两个文件里，万达把购物中心的量化指标研究的非常透彻，它完全可以当做给设计院的设计任务书来用。
➤当然，你要把它当做设计任务书时，有两个问题是需要注意的。
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万达所设定的标准是社区型购物中心的标准
购物中心按照商圈的辐射范围可以分为城市型、区域性、社区型和邻里型四种。
其中邻里型在国内缺乏发展的土壤，只有在苏州工业园区可以看到。因此，国内做购物中心从选址来判断有三种类型可供选择。这里面社区型是配置低的，设计标准与建造标准都是经济型的，成本管控比较严格。区域型介于中间，辐射商圈比社区型更大。城市型一般处于城市核心商圈，设计标准和建造标准都是很高的，城市型项目的代表就是万象城。
所以做商业地产是研究完万达，再研究一遍万象城，这样你对商业项目从低配到高配就有一个直观的概念了，然后就可以根据项目所在的城市、区域位置、公司的盈利模式以及经营战略来确定你的定位。
当然，万达的标准在网上很好找，但是万象城的标准则不太好找，不过也没有关系，他们的标准不一样，可背后的设计理念是一样的，只不过是万象城各方面的指标都比万达大、机电配置和建造标准都比万达高。你把万达的设计导则吃透之后，然后去现场把万象城各个方面的尺度都量出来，再把万达的指标替换掉，万象城的标准你就清楚了。
机电相对会麻烦一点，但是你找一个机电顾问，再跟万象城的运营管理人员和物业公司沟通一下，基本上也就能够判断出项目该如何配置。
这里面还有一个问题，就是万达是分A级店和B级店的，这两类店的投入标准是不一样的。我个人的意见，如果做商业地产的话，至少也要达到万达A级店的标准，我认为这是底线了，标准不能再低了。从商业地产长期发展来看，你是在万达和万象城之间取一个标准来做。
如果标准太低，虽然初始投资降低了，但未来维护和调改的成本会加大，而且在国内消费快速升级的状况下，项目未来的竞争力也会降低，也会影响项目的长期估值。
另外，如果你按万达A级店的标准来规划，你一定不能按万达A级店的标准来做预算，因为万达是集团采购，它的成本一定比你低，你按万达A级店的标准来做预算，做出来的可能是B级店，所以你要想达到万达A级店的标准，至少要比万达的建造标准高处20%才行。
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