商业地产运营标准化操作指南四商业地产策划

标注化与差异化研究
商业地产开发商做产品线一般有两个目的，其中主要目的是为了复制，因为*房企进入商业地产，很少是单项目，都是多项目操作。因此，需要一个标准化的产品来快速发展。
另外一个目的是提高项目开发的成功率。商业地产的操作难度要远远**住宅，因此，在动手之前，先做一番研究，定出一个标准来，可以控制开发风险。
比如像万科很早就针对邻里型社区商业做过一个研究，制定了一系列的标准，确定了什么样的项目配什么样的商业。这样在实际项目中，商管公司就不用完全从零开始研究，而可以在一定工作成果的基础上进行深化。
当然，这种研究前置型的企业，在实际操作中也不是完全僵化的照搬模式，而是根据项目的现实情况有一定的自由发挥。
还说万科，其实早几年他们就有个四条产品线的商业规划，但是在实际中从来没有见过他们严格按照这个套路去操作项目。
这就是理论和实践的结合，所以你看万科说是不做商业，突然要做了，马上在北京、在上海都能开出来不错的项目，是因为人家之前对商业就有过研究。现在万科收购了印力，而印力一直坚持的产品线是印象城，这个产品已经非常成熟了，今后可能万科的项目会更加标准化，也许会慢慢形成自己*有的风格。
这对中小开发商来说也是一个提示，很多开发商会认为自己就一个项目，用不着太费事，简单找一个设计院画画图，建好之后，找一帮招商人员招招商，后面就是坐收租金了。
正是这种思路，导致现在大量的商业项目建成之后，问题一大把，能开出来的都算不错了，相当大一部分商业项目，连开都开不出来。
我上面已经分析过一大堆企业，他们都对商业项目的操作做过实际研究，而且每家都有大量的项目开出来，也就是现在做商业完全不是摸着石头过河，河里面大多数的坑早就有人摸过了，你只要花点时间，用点心思，就可以知道，从而在操作中就可以避免，所以对于很多中小开发商进入商业地产来讲，做之前先研究一下产品是很有必要的，明明别人已经把雷趟过了，你就不要自己再去趟一遍了。
当然，在商业地产领域里，除了多项目复制做标准化的之外，还有一类企业是做差异化的。
这类企业可能也是只做一个项目，但是这个项目可能会不计成本，他并不是通过项目赚钱的，他的目的是展示实力和形象。比如芳草地，这个项目的开发周期就用了十年，建造的成本以及后期商场内所陈列的艺术品的投入，都是一般企业不可想象的。
这种项目的产品具有巨大的创造性，在未来很长一段时间，都很难有人能追赶他。但是如果你把这个项目研究透之后，就会发现，当把那些差异性的东西全部抽象掉之后，他所展示出来的商业本质的功能是完全符合商业规律的。
也就是在华丽的外衣下，所包裹的仍是一个标准的商业产品。这正是甲方的厉害之处，也是建筑师的高明之处。
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