商业地产运营标准化操作指南六商业地产策划

商业标准化案例分享
关于商业建筑的标准化，我也是有一个认知过程的。就像佛家讲得那样，从见山是山，到见山不是山，再到见山依然是山。
首先是见山是山，我早前了解购物中心就是学的万达，在这之前因为接触的都是百货，所以初次看到万达的这种空间感，还是很受触动的，而且万达很早就形成了标准化的设计导则，于是基本上那个时候就是把万达当老师的。
不过，我diyi个项目并不是照搬的万达，而是复制的印象城。当然，印象城也是一个标准化的产品，当时学印象城是基于两点，
一，万达有万达百货做主力店，当时还是叫万千百货，而印象城没有百货主力店，它把比较厚的那块建筑做成了同层停车，这个跟我们比较像，因为我们也没有百货主力店。
二，当时的万达还不接受扣点租金，所以快时尚、星巴克、屈臣氏这些时尚品牌它一概没有，这跟我们的定位不符。
这一阶段只是从商业功能的角度来理解商业建筑和空间，注重的是实用和成本。
接着是见山不是山，先是看了万象城之后，对空间舒适感的理解就又高了一个层次，又看了西单大悦城的飞天梯，开始关注空间的体验感了。
这个阶段对我影响很大的是南京水游城，原来还可以像做公园一样来做商业。考察过水游城，我再看商业项目，就把建筑和空间放在**了。
后来又看了K11、芳草地，我基本就明确了一个理念，未来的商业逻辑是建筑是一，空间是二，品牌是三，服务*四。
因为品牌会同质化，建筑和空间却是单独的，当人们的需求从购物转向休闲时，他们对休闲场所的选择不是以品牌为标准，而是以体验为主导。
所以这个阶段我关注的重点，开始从商业功能转向商业建筑和空间，注重的是创新和体验。
zui近我又对商业建筑进行了一下反思，因为我发现很多商业项目，在建筑和空间上让人眼**亮的创新性设计，在进入运营后，这些亮点往往都归于平淡，甚至是沦为摆设。在运营中，并没有给项目加分，而且纯建筑的亮点也缺乏持久的吸引力，很快就被人无视了。
当然，也有做得好的，像K11和芳草地，始终是常看常新，持续具有吸引力。
纵观这些做得好的企业。首先，他们的设计与商业结合的很好，不是一味的追求建筑特色，而是将设计作为舞台，**的是商业。另外，他们都有很强的运营能力，能够持续地让建筑的特色发挥效用。而不是让这些创意做冷板凳，只能沦为摆设。
而且就商论商而言，业内还有些企业，不去过于追求建筑创新，也一样做的很好。
比如永旺，他其实比万达还要标准化，只不过他很低调，大家没有过多注意他而已。他的项目都是主力店在两端，中间是两条动线，一条主动线做零售，一条副动线做餐饮，建筑只做三层，不做地下室，拥有**大的停车场。
还有一家是宜家荟聚，他的建筑和空间的体验感、舒适度要**永旺，但他也是个很标准化的产品，没有太多花哨的设计，宽大舒适的空间，简洁流畅的动线，主力店在端点，中间是店铺。
这两家企业都没有以建筑吸引人，但这是两家企业都有**强的运营能力，都敢于在城市远郊，缺乏人气的地方开店的，而且业绩都还不错。
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